🏠 지방 공시가격 3억(4억) 이하, 주택 수에 포함될까?
결론부터 말씀드리면, 어떤 세금을 계산하느냐에 따라 답이 다릅니다.
1. 양도소득세: "중과세 판단 시에는 제외!"
다주택자가 조정대상지역 내 주택을 팔 때 적용되는 '양도세 중과' 여부를 따질 때는 지방 저가 주택이 주택 수에서 빠집니다.
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대상: 수도권·광역시·특별자치시(읍·면 지역 제외) 외 지역에 있는 공시가격 3억 원 이하 주택
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혜택: 이 주택은 중과 여부를 판단하는 주택 수 카운트에서 제외됩니다.
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주의: 다만, 다른 주택의 '1세대 1주택 비과세'를 판정할 때는 주택 수에 포함됩니다. 즉, 지방 주택 때문에 비과세를 못 받을 수는 있지만, 팔 때 중과세(가산 세율)는 안 맞는다는 뜻입니다.
2. 종합부동산세(종부세): "기준이 4억으로 상향!"
2025년 세법 개정 후속 시행령에 따라, 1세대 1주택자 판정 시 주택 수에서 제외해 주는 지방 저가 주택의 기준이 완화되었습니다.
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변경 내용: 공시가격 3억 원 이하 → 4억 원 이하로 상향 (2025년 적용)
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혜택: 1주택자가 지방에 공시가격 4억 이하 주택을 한 채 더 보유해도 '1세대 1주택자'로서의 혜택(기본공제 12억 원 등)을 그대로 유지해 줍니다.
3. 취득세: "2억 이하 주택에 대한 파격 혜택"
최근(2025.04) 발표에 따르면 지방 주택 활성화를 위해 취득세 기준도 크게 바뀌었습니다.
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내용: 지방 소재 공시가격 2억 원 이하 주택을 취득할 경우, 기존 주택 수와 관계없이 중과세율(8%, 12%)을 적용하지 않고 기본세율(1~3%)만 적용합니다.
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범위: 서울·경기·인천을 제외한 지방 전 지역
📌 한눈에 보는 요약표 (2026년 기준)
| 구분 | 가격 기준 | 주택 수 제외 혜택 |
| 양도소득세 | 공시가 3억 이하 | 조정지역 내 양도 시 중과세율 적용 배제 |
| 종합부동산세 | 공시가 4억 이하 | 1세대 1주택자 특례 유지 (주택 수 제외) |
| 취득세 | 공시가 2억 이하 | 취득 시 다주택자 중과세율 적용 배제 |
⚠️ 필독 주의사항
'주택 수 제외'라는 말이 모든 세금에서 투명인간 취급을 해준다는 뜻이 아닙니다. 대부분 "중과세를 하지 않겠다"는 의미이지, 보유세 계산 시 합산 가액이나 비과세 요건 판단 시에는 여전히 영향을 줄 수 있으므로 반드시 전문가의 교차 검증이 필요합니다.
💡 다주택자 대응 전략
지금처럼 양도세 중과 유예 종료(2026. 5. 9.)가 코앞인 시점에서는 내가 가진 지방 주택이 '중과 배제 대상'인지 아닌지를 먼저 파악해야 합니다.
만약 3억 원(양도세 기준) 이하에 해당한다면 급하게 처분하지 않아도 중과세 폭탄은 피할 수 있기 때문입니다.
